Ganzjährige Vermietung in Benidorm: Was die neuen Wohnungsdekrete ändern
Sie haben eine vermietete Wohnung oder möchten eine Wohnung vermieten? Die aktuellen Nachrichten werfen möglicherweise Fragen auf: Darf ich die Miete anpassen? Was passiert am Vertragsende? Ändert eine vereinbarte Laufzeit von nur einem Jahr etwas? Vor Entscheidungen sollten die maßgeblichen Daten und der konkrete Vertrag geprüft werden.
Zwei Dekrete, zwei unterschiedliche Termine
Die spanischen Königlichen Gesetzesdekrete 29/2026 und 28/2026 wurden am 7. Oktober veröffentlicht. Das erste trat grundsätzlich am 8. Oktober in Kraft; das zweite sieht den 15. November als Inkrafttretensdatum vor. Am 26. Oktober gelten die neuen Vorschriften des zweiten Dekrets daher noch nicht. Ihr Fortbestand muss auch im Hinblick auf die parlamentarische Bestätigung geprüft werden. [1, 2, 4]
1. Eine einjährige Vereinbarung bestimmt nicht die gesamte gesetzliche Mietdauer
Entscheidend ist, welchem Wohnbedarf die Vermietung dient. Ist die Wohnung der gewöhnliche Wohnsitz des Mieters, unterliegt die vereinbarte Laufzeit den gesetzlichen Regeln zur Mietdauer und Verlängerung. Die Bezeichnung „Jahresmiete“ oder eine Laufzeit von elf Monaten macht daraus noch keine vorübergehende Vermietung: Diese setzt einen tatsächlichen und nachweisbaren vorübergehenden Grund voraus. Das Abschlussdatum und die auf den jeweiligen Vertrag anwendbaren Regeln sind wesentlich. [3]
2. Bei Mietanpassungen sind mehrere Grenzen zu beachten
Bis zum 31. Dezember 2027 untersagt die Sonderregelung des RDL 29/2026 Erhöhungen, wenn der anwendbare Höchstwert des Referenzsystems überschritten wird. In anderen Fällen sieht sie eine neue Vereinbarung und, falls diese fehlt, eine Grenze von 2 % vor. Auch die Vertragsklausel und weitere gleichzeitig geltende gesetzliche Grenzen sind einzuhalten, gegebenenfalls einschließlich des IRAV. Die 2 % berechtigen nicht zu einer automatischen Erhöhung. [1, 3]
3. Bestimmte Verträge können bis zu zwei weitere Jahre fortbestehen
Das RDL 29/2026 ermöglicht auf Antrag eine außerordentliche jährliche Verlängerung von insgesamt bis zu zwei Jahren für Verträge, die bei seinem Inkrafttreten bestanden, in den vorgesehenen Ablaufkonstellationen. Wird sie zum Ende der obligatorischen Verlängerung beantragt, muss diese vor dem 31. Dezember 2028 enden. Der Mieter muss mit der Miete auf dem Laufenden sein und dies auch in jedem der acht vorausgegangenen Monate gewesen sein. Die Verlängerung erfolgt nicht ohne Antrag und gilt nicht für alle Verträge: Ausnahmen und Unvereinbarkeiten mit anderen Verlängerungen sind zu beachten. [1]
4. Was für den 15. November vorgesehen ist
Das RDL 28/2026 sieht nach der maßgeblichen Mindestdauer aufeinanderfolgende Verlängerungen um fünf Jahre beziehungsweise sieben Jahre bei einem Vermieter als juristischer Person vor, sofern keine wirksame Mitteilung erfolgt. Es legt eine allgemeine Ankündigungsfrist von sechs Monaten für Vermieter und zwei Monaten für Mieter fest. Für bestimmte Nichtverlängerungen ist außerdem eine Entschädigung vorgesehen, mit Ausnahmen und einer eigenen Berechnung. Die Übergangsregeln schützen bestimmte frühere Mitteilungen und erhalten Fristen bei einigen bevorstehenden Vertragsenden: Eine einheitliche Regel lässt sich nicht auf alle Fälle anwenden. [2]
Praktische Bedeutung für beide Vertragsparteien
Für Vermieter bedeutet dies vor allem Planung: Vertragsenden notieren, die Mietanpassungsklausel prüfen und Mitteilungen vor dem Versand rechtlich einordnen. Wer die Wohnung voraussichtlich selbst benötigt, sollte frühzeitig prüfen, wie dies mit dem Vertrag und den anwendbaren Vorschriften vereinbar ist.
Mieter sollten Vertrag, Zahlungsbelege und Korrespondenz aufbewahren, die Voraussetzungen jeder Verlängerung prüfen und Anträge in der geeigneten Form stellen. Vertragliche Stabilität und die Erfüllung vereinbarter Pflichten gehören zusammen.
Aus einer Gesetzesänderung allein lassen sich keine sicheren Folgen für Angebot und Preise ableiten. Bei der Immobilienverwaltung sind zunächst die Unterlagen und der Zeitplan jedes einzelnen Vorgangs genauer zu beachten.
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Allgemeine Informationen, geprüft am 26. Oktober 2026. Bei einer späteren Veröffentlichung müssen Termine, Übergangsrecht und parlamentarisches Verfahren erneut geprüft werden.
Verwendete amtliche Quellen
[1] Real Decreto-ley 29/2026 — disposiciones finales quinta, sexta y decimoprimera; LAU
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823
[2] Real Decreto-ley 28/2026 — artículo único, disposición transitoria única; entrada en vigor
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
[3] Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
[4] Congreso de los Diputados — control de los decretos-leyes
https://www.congreso.es/cem/tit6