Najem całoroczny w Benidormie: co zmieniają nowe dekrety mieszkaniowe?

Masz wynajęte mieszkanie albo planujesz je wynająć? Najnowsze wiadomości mogą rodzić pytania: czy mogę podnieść czynsz, co nastąpi po zakończeniu umowy i czy podpisanie jej tylko na rok zmienia zasady? Przed podjęciem decyzji warto zacząć od dat i konkretnej umowy.

Dwa dekrety, dwie różne daty

Hiszpańskie królewskie dekrety z mocą ustawy 29/2026 i 28/2026 opublikowano 7 października. Pierwszy zasadniczo wszedł w życie 8 października, drugi wskazuje 15 listopada jako datę wejścia w życie. Według stanu na 26 października nowe przepisy tego drugiego jeszcze nie obowiązują. Ich dalsze obowiązywanie należy również weryfikować w świetle zatwierdzenia parlamentarnego. [1, 2, 4]

1. Umowa na rok nie określa całego ustawowego okresu najmu

Decydująca jest potrzeba mieszkaniowa, którą zaspokaja najem. Jeśli lokal stanowi stałe miejsce zamieszkania najemcy, zapisany okres podlega ustawowym zasadom czasu trwania i przedłużenia umowy. Nazwanie najmu „rocznym” lub ustalenie jedenastu miesięcy nie zmienia go w najem tymczasowy: ten wymaga rzeczywistej i możliwej do wykazania przyczyny czasowego pobytu. Kluczowe są data podpisania i przepisy właściwe dla danej umowy. [3]

2. Aktualizacja czynszu wymaga sprawdzenia kilku ograniczeń

Do 31 grudnia 2027 r. nadzwyczajny system RDL 29/2026 zakazuje podwyżek, gdy przekroczone jest właściwe maksimum systemu referencyjnego. W pozostałych przypadkach przewiduje nowe porozumienie, a przy jego braku limit 2%. Należy przestrzegać również klauzuli umownej i innych jednocześnie obowiązujących ograniczeń ustawowych, w tym IRAV, jeśli ma zastosowanie. Wartość 2% nie uprawnia do automatycznej podwyżki. [1, 3]

3. Niektóre umowy mogą trwać do dwóch lat dłużej

RDL 29/2026 umożliwia złożenie wniosku o nadzwyczajne roczne przedłużenie, łącznie do dwóch lat, w przypadku umów obowiązujących w chwili jego wejścia w życie, w przewidzianych sytuacjach zakończenia najmu. Jeżeli wniosek składany jest na koniec obowiązkowego okresu przedłużenia, okres ten musi upłynąć przed 31 grudnia 2028 r. Najemca musi być na bieżąco z czynszem i pozostawać na bieżąco w każdym z poprzednich ośmiu miesięcy. Konieczny jest wniosek, a przepisy nie obejmują wszystkich umów: istnieją wyjątki i zasady wykluczające łączenie z innymi przedłużeniami. [1]

4. Co przewidziano na 15 listopada

RDL 28/2026 przewiduje kolejne przedłużenia o pięć lat lub siedem lat, jeżeli wynajmującym jest osoba prawna, po osiągnięciu właściwego minimalnego okresu, chyba że nastąpi prawidłowe powiadomienie o braku przedłużenia. Ogólny termin powiadomienia wynosi sześć miesięcy dla wynajmującego i dwa dla najemcy. Przewidziano też odszkodowanie za niektóre przypadki nieprzedłużenia, z wyjątkami i osobnym sposobem obliczenia. Przepisy przejściowe chronią określone wcześniejsze powiadomienia i zachowują terminy dla niektórych umów kończących się wkrótce: jedna zasada nie może być stosowana do wszystkich sytuacji. [2]

Co to oznacza w praktyce dla obu stron?

Dla właściciela najważniejsze jest planowanie: zapisanie dat końcowych, sprawdzenie klauzuli aktualizacji czynszu i przeanalizowanie powiadomień przed ich wysłaniem. Jeżeli przewidujesz potrzebę osobistego korzystania z mieszkania, warto od początku sprawdzić, jak wpisuje się ona w umowę i obowiązujące przepisy.

Najemca powinien zachować umowę, potwierdzenia płatności i korespondencję, sprawdzić warunki ewentualnego przedłużenia oraz składać wnioski w odpowiedniej formie. Stabilność umowy i przestrzeganie uzgodnionych obowiązków należy rozpatrywać łącznie.

Sam fakt zmiany prawa nie pozwala przesądzać o skutkach dla podaży i cen. Z perspektywy zarządzania nieruchomościami najpilniejsza jest większa dbałość o dokumentację i harmonogram każdej transakcji.

Planujesz wynająć mieszkanie w Benidormie?

Inmobiliaria Núñez udzieli informacji o zarządzaniu najmem. Dobre przygotowanie zaczyna się od określenia sposobu użytkowania mieszkania i uporządkowania dokumentów przed podpisaniem umowy. Decyzje prawne dotyczące konkretnej umowy wymagają indywidualnej analizy.

Informacje ogólne zweryfikowane 26 października 2026 r. Daty, przepisy przejściowe i procedurę parlamentarną należy ponownie sprawdzić, jeśli publikacja nastąpi później.

Wykorzystane źródła urzędowe

[1] Real Decreto-ley 29/2026 — disposiciones finales quinta, sexta y decimoprimera; LAU
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823

[2] Real Decreto-ley 28/2026 — artículo único, disposición transitoria única; entrada en vigor
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822

[3] Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003

[4] Congreso de los Diputados — control de los decretos-leyes
https://www.congreso.es/cem/tit6